فروش غیرقانونی مسکن به اتباع خارجی با قولنامه

به گزارش پایگاه تحلیل و اطلاع رسانی آگاه

موضوع فروش غیرقانونی مسکن به خارجی‌ها به خصوص فروش ویلا در شمال کشور به اتباع کشورهای همسایه که چند سالی است در مورد آن صحبت می‌شود بر اساس برخی گزارش‌ها کماکان به شکل قراردادهای دستی در حال انجام است؛ البته چند روزه پیش یک نماینده مجلس گفته که خرید مسکن توسط اتباع خارجی فی نفسه بد نیست. یک کارشناس بازار مسکن هم معتقد است که لزوم طراحی یک بسته حقوقی، اقتصادی، سیاسی و امنیتی در بحث نقل و انتقال ملک از سوی خارجی‌ها احساس می‌شود.

طبق قانون، خرید و فروش ملک توسط اتباع بیگانه ممنوع است. با این حال بعضاً شنیده می‌شود که عراقی‌ها یا افغانستانی‌ها و اتباع کشورهای حوزه خلیج‌فارس در بعضی شهرها از جمله مشهد، پیرانشهر، مهاباد، رامسر و دیگر شهرهای شمال کشور اقدام به خرید ملک می‌کنند.

در این خصوص مدتی پیش ذبیح‌الله خداییان رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک گفته بود: افرادی که تبعه ایران نباشند، طبق قانون مدنی حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند بنابراین اگر کسی هم اموالی همچون زمین و مسکن خریده باشد سند رسمی داده نمی‌شود و ممکن است با سند عادی باشد که بارها تاکید کرده‌ایم که باید مجلس و دولت جهت اعتبار اسناد رسمی با سازمان ثبت اسناد همراهی کنند.

یکی از مشاوران املاک در مشهد نیز درباره نحوه خرید و فروش مسکن توسط خارجی‌ها گفته بود: متقاضیان خارجی(اتباع خارجی) خرید مسکن در بازار مسکن مشهد به دو شکل حضور می‌یابند، یا از طریق یک ایرانی خوش نام و یا در قالب خرید قولنامه‌ای، خریدوفروش می‌کنند.

یک نماینده: خرید مسکن توسط اتباع خارجی فی‌نفسه بد نیست

در روزهای گذشته علی‌اصغر عنابستانی، نماینده مجلس بیان کرده است: واگذاری یا عدم واگذاری اراضی یا مسکن به اتباع خارجی نیازمند بررسی و تحلیل دقیق است اما به نظر من ورود اتباع خارجی برای خرید مسکن به صورت غیر مستقیم با در نظر گرفتن تمام پیوست‌های امنیتی، اجتماعی و فرهنگی فی نفسه بد نیست.

ترکیه، امارات، گرجستان و برخی دیگر از کشورهای همسایه در سال‌های اخیر شرایط فروش ملک به اتباع بیگانه را تسهیل کرده اند؛ تا جایی که هم اکنون ایرانی‌ها به بزرگترین خریداران ملک در ترکیه تبدیل شده‌اند. این الگویی است که عنابستانی به آن اشاره کرده و گفته که موجب ورود سرمایه خارجی و رونق بخش اقتصادی در کشور می‌شود.

از سوی دیگر آیین نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی، مصوب سال۱۳۸۱ راهکار سرمایه‌گذاری و کسب مالکیت حتی تا ۱۰۰ درصد را در مواردی قانونی اعلام کرده است که انجام سرمایه‌گذاری خارجی منجر به تشکیل شرکت ایرانی گردد.

با اینکه موافقان فروش مسکن به اتباع بیگانه، جذب سرمایه خارجی را از اثرات مثبت این موضوع تلقی می‌کنند مخالفان معتقدند که خرید و فروش ملک به اتباع خارجی با استفاده از اسناد غیر رسمی که اخیراً باب شده می‌تواند تبعات امنیتی و اجتماعی به دنبال بیاورد. لذا برای جلوگیری از این پدیده لازم است که مجلس و دولت برای اعتبار بخشی به اسناد رسمی اهتمام لازم را انجام دهند.

یک کارشناس: بسته حقوقی، اقتصادی، امنیتی باید طراحی شود

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن درباره خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی در کشور با بیان اینکه در این زمینه با یک آشفتگی در قوانین و مقررات مواجهیم بر ضرورت اصلاح قوانین در این حوزه تاکید و تصریح کرد: به نظر می‌رسد بحث خرید و فروش مسکن توسط خارجی‌ها باید از حالت ابهام آلود کنونی به یک شرایط ضابطه مند تبدیل شود. بر این اساس چاره‌ای نداریم جز اینکه یک بسته حقوقی، اقتصادی، فنی، سیاسی و امنیتی طراحی کنیم که به طور شفاف تمام این ملاحظات را داشته باشد.

وی با اشاره به اصل ۴۳ و ۱۵۳ قانون اساسی در خصوص نفی سبیل و منع استیلای بیگانگان بر حاکمیت کشور گفت: از طرف دیگر در قوانین ثبت، نقل و انتقال، اجاره و استملاک اتباع و دولت‌های خارجی مصوب ۱۳۹۵ و همچنین قانون تشویق و حمایت از سرمایه‌گذاری خارجی مصوب ۱۳۸۱ برای تملک اموال منقول و غیر منقول از سوی اتباع خارجی تمهیداتی اندیشیده شده است.

این کارشناس بازار مسکن همچنین با اشاره به مواد ۹۶۱، ۹۶۶ و ۹۹۷ قانون مدنی که برخورداری بیگانگان مشروط به عدم نقض برخی اصول را مجاز دانسته است خاطر نشان کرد: همچنین اصل ۱۹۰ قانون مدنی، مالکیت اتباع خارجی را مشروط به اهلیت طرفین، تراضی (رضایت) طرفین، مشخص بودن موضوع معامله و مشروعیت معامله به رسمیت می‌شناسد.

روانشادنیا گفت: با توجه به نرخ برابری ارز که امروز در کشور با آن مواجه‌ایم تعدادی از شهروندان کشورهای اطراف تمایل پیدا کرده‌اند تا در مناطق مرزی، مشهد و یا شمال کشور، مسکن خریداری کنند. این یک جنبه مثبت دارد که اگر با ساختار حقوقی مناسبی پیش برویم به جذب سرمایه‌گذاری خارجی منجر می‌شود. در غیر این صورت با مسائل امنیتی و اقتصادی مواجه خواهیم شد.

‌وی افزود: از آسیب‌های اقتصادی خرید و فروش املاک توسط اتباع بیگانه می‌تواند تشدید سوداگری در بازار ملک باشد. مسئله پولشویی هم ممکن است پیش بیاید. در این خصوص می‌توان از تجربیات سایر کشورها استفاده کرد. به طور مثال کشور ترکیه حداقل سرمایه‌گذاری و متعاقبا اعطای اقامت به شرط خرید خانه در این کشور را ۲۵۰ هزار دلار در نظر گرفته و خریداران را تا سه سال پس از فروش ملک منع کرده است. امارات نیز حداقل سرمایه‌گذاری را یک میلیون درهم در نظر گرفته و البته برای کاهش آسیب‌های امنیتی شرایطی را برای احراز صلاحیت افراد مشخص کرده‌اند.